房屋渗漏，已成为物业服务中绕不开的焦点问题

房屋渗漏，已成为物业服务中绕不开的焦点问题。渗漏报修在物业服务工作中占比非常大，且随着房龄的增加，渗漏报修量越来越多。

由于外墙、屋面是房屋外露结构，直接承受日晒、风吹、雨淋，长期处在恶劣的环境中，易产生裂缝、变形等导致防水层失效。随着小区使用年限的增加，质保期过后渗漏维修量逐年增加。而卫浴间、阳台、厨房由于防水失效或管道损坏等原因发生渗漏，易造成邻里纠纷，也是投诉到物业的一大方面。

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对于新开发的楼盘，由于在保修期内，物业公司可以通过与开发商及施工单位的协调，要求施工单位对渗漏问题进行整改，从而保证房屋质量问题及时得到解决。

而随着房屋使用年限的不断增加，依据国务院发布的《建筑工程质量管理条例》：在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，建设工程的最低保修期限为5年。房屋质保期过后该怎么办？以什么形式维修呢？

质保期过后，房屋渗漏维修大致有三种方式：

1）业主自行维修：业主自行找维修单位对渗漏部位进行修缮，所产生的费用由业主支付。

优点：无需过多的审批，只要告知物业公司，物业公司对维修进行监督和配合。缺点：业主聘请的维修单位通常没有资质，维修质量无法保证。

2）使用小区公共收益进行维修：小区公共收益是全体业主共有的，支配需要业主委员会的同意，甚至要召开全体业主大会，由全体业主投票决定。

该情况一般适用于小区内全体业主涉及到的设施设备的维修，对于局部和小范围的个别维修可行性较低。

3）动用商品住宅专项维修资金，对小区内的房屋外墙和门窗渗水、顶层渗漏等进行维修。该方式是目前小区共用部位渗漏维修广泛采用的一种方式。

住宅专项维修资金，俗称房屋大修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备维修、改造的资金，现多由业主在购房时缴纳。

然而，当住宅步入需要维修的“年纪”，当房屋出现屋顶或墙面漏水、电梯年久失修、公共区域设施损坏等情况时，申请使用维修资金时却要面对重重“障碍”，陷入使用难的境地，绝大部分维修资金都躺在账户里“睡大觉”。

造成如此现象，主要有以下几方面的原因：

1）筹集难

很多早期的物业和开发商名下的物业，没有建立和筹集物业专项维修资金；有筹集的项目，存在收而不存或拖而不交的情况，造成一部分项目无物业专项维修资金。目前进入大修、改造阶段的房屋，大部分集中在早期房改房的一些老旧小区，而这些项目基本没有公共维修资金，维修改造工作存在客观实际问题。

2）表决难

目前，申请使用维修资金大多需要专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。然而，许多业主民主参与小区事务的意识不强，加之一些业主往往抱有“事不关己、高高挂起”的态度，只要他们不是共用设施设备项目的直接受益者通常会拒绝签字，以致使用“住宅物业专项维修资金”表决难通过。比如屋顶漏雨，只涉及顶层住户，不相关者大多都不同意使用维修资金。

3）审批难

主要体现在审批流程繁琐，手续太多，审批时间长、效率低等。政府审批部门常有专款挪作他用、公共维修资金使用过快等顾虑。另外，公共维修资金交纳不全，账户信息不准确、不完整等，也给审批带来很大难度。

4）续筹难

很多小区住宅专项维修资金已经到达30%警戒线而无法动用，导致小区公共维修陷入困境。目前，续筹手续欠缺，资金筹集没有约束，全倚靠业主配合等，导致了续筹成功率低。据了解，上海市有商品住宅小区8000多个，维修资金达到续筹线的小区约有400个，但近两年仅有10多个小区续筹成功。

使用流程繁琐，门槛、维修频率高，表决难、审核难，造成维修资金“睡大觉”，使用率极低，房屋渗漏问题的解决也受其影响，被一拖再拖，对建筑安全、居民身心健康、邻里和谐造成了极大的危害。

为唤醒沉睡的维修资金，解决被人诟病的住宅专项维修资金“申请使用难”问题，相关管理部门正积极采取应对措施，出台政策及相关管理办法，以规范和缩短办事时限，加强对使用房屋“救命钱”的监管等。相信未来申请使用维修资金不会再困难重重。