全国房屋渗漏高达95.33% 建筑渗漏已成为影响建筑质量的第二大问题

2021年5月20日，北京市住房和城乡建设委员会称部分刚刚获得房屋交付的共有产权房项目业主发现，房屋墙壁出现漏水、渗水现象，共接到531户户内中水系统报修；2020年“3·15”晚会曝光，广州万科尚城业主验房时在楼上做蓄水试验，楼下卫生间漏水不断，最先收房的201户中有146户出现漏水；2019年4月，珠海市金湾区住房和城乡建设局称，已处理御海阳光花园项目质量问题投诉约130宗，涉及问题25类，主要为窗户周边存在渗水等情况……在我国，建筑渗透问题已成为业界公认的尾大不掉的“顽疾”，业内人士指出，既有建筑几乎“栋栋皆漏水”。

目前，建筑渗漏已成为除建筑结构之外影响建筑质量的第二大问题，对建筑安全与建筑寿命具有重要影响。如何解决这一大痛点、难点、堵点，业已成为行业各方探讨的一大热点。

房屋渗漏不仅影响居住的舒适度，

也会加速建筑物使用性能的弱化。

建筑渗漏问题早已成为我国业界公认的久治不愈的“顽疾”，一些建筑物的防水工程陷入“年年做，年年漏，越做越漏，越漏越做”的尴尬境地。以广东为例，记者梳理发现，自2019年至今多次发生小区建筑渗漏，着实令人胆战心惊。

2021年4月，多名广州增城区合景誉山国际小区四区3栋的业主反映，其购买的新楼存在楼体开裂和漏水现象。

2020年10月，家住河源市区宝豪御龙湾二期的业主称，自2018年10月入住以来，楼上业主家的厨房漏水，不断有水滴到她家，这让她非常烦恼。

2019年5月，住在惠州市大亚湾某小区3栋2楼的马先生发现，自家两间卧室的墙体严重浸湿，粉刷装修层有脱落现象，卧室也因为潮湿无法正常居住。

2020年5月，多位广州从化保利半山花园的业主投诉，水在雨天会从门框上、顶灯上、油烟机中喷洒而出。

2019年4月，珠海市金湾区航空新城龙光玖龙府的业主表示，该小区房屋普遍存在窗户漏水等质量问题。

这些案例不过是建筑渗漏中的冰山一角。据统计，2014年，中国建筑防水协会与第三方调查公司联合发布全国建筑渗漏率状况调查报告表明，通过抽样调查全国28个城市、850个社区的2849栋楼房，屋面渗漏率高达95.33%，相比之前的65%增长了30%以上。57.51%的地下建筑存在不同程度渗漏，37.48%的住户受到房屋渗漏困扰，建筑渗漏还影响到房屋整体结构的安全和使用寿命。

业内人士表示，房屋渗漏不仅影响了老百姓居家的舒适度，也对建筑物造成了钢筋锈化、酸腐蚀、雨雪冰冻胀裂、混凝土碱化、使用性能加速弱化等损害，严重的还会危及建筑结构安全。

目前，建筑渗漏已成为除建筑结构之外

影响建筑质量的第二大问题。（网络图片）

为什么建筑渗漏水总是“屡禁不绝”呢？据了解，这往往与设计、材料、施工三方面的问题有关，其中任何一个环节出问题都会导致建筑物的防水质量隐患。

首先是设计环节的不合理。业内人士介绍，房屋渗漏水的问题，大约有10%到20%的比例出现在设计环节。根据调查资料显示，42.16%的人群认为自己所居住的房屋存在水、电、暖气位置设置不合理的问题，而暖气、排水管等又是发生房屋渗漏水问题的集中地带。

广州固土建筑环保科技有限公司总经理王少春说：“抛开一些客观因素，楼板、墙体开裂现象确实有可能是对建筑物不均匀沉降没有充分考虑，再加上对建筑周边环境考虑不周，有些地方地下水位很高，土壤易蓄含水分，日积月累，基础持力层产生不均匀沉降，地下室底板和侧墙随着湿气的加重，原有的细微裂缝逐渐加大钢筋因此锈蚀而膨胀，水分更易侵入，导致裂缝继续变大、钢筋锈蚀加重直接影响建筑结构承载力危及建筑物寿命。”

其次是材料选取的不合格。2021年1月28日，国家市场监管总局通报2020年建筑防水卷材等37种产品质量国家监督抽查情况，其中，抽查了20个省（区、市）197家企业生产的198批次建筑防水卷材产品，有27批次产品不合格，不合格发现率为13.6%；2月，广东省住房和城乡建设厅公布的2020年建材打假专项检查结果显示，防水卷材的合格率仅为64.7%。

建筑施工环节的防水卷材的产品质量不容乐观，而被家装环节广泛应用的防水涂料等防水产品也是五花八门、鱼龙混杂。目前市场上的防水产品种类繁多且真假难辨，让消费者难以选择。如果一不小心选择到劣质材料，势必将会给建筑渗漏水埋下了巨大隐患。

此外，防水行业还存在标准混乱的现象。据了解，行业当前的防水标准众多，标准中的关键技术指标不统一。如地下工程技术规范关于低温柔性为-25℃无裂纹，有些防水行业标准为-10℃、-15℃甚至-20℃，这些都和国家标准《地下工程技术规范50108-2008》有较大冲突。

近年来，随着科技的进步，建筑防水材料质量有了提升。然而，这并没有彻底解决建筑渗漏的尴尬现状。据了解，目前，我国市面上主流的防水产品是由防水工厂采用工业化装备制成可卷曲的片状材料。制作防水层时由施工方将产品搬运到建筑工地现场，通过裁剪、拼接手工安装形成防水层。但基层不满粘、搭边接不牢，这是导致建筑渗漏的原因所在。

最后是施工质量的不达标。归结起来即：一是预制卷材防水层与混凝土基层不能密封满粘，局部破损，防水系统失效，由于找不到漏点，维修起来也无从着手，相当困难。二是预制卷材防水层接缝处因材质、工艺、环境等原因局部粘不住导致渗漏。即使当时粘住，时间一长，也会松脱，而这些接缝处的渗漏往往让人防不胜防。三是阴阳角、不规则基面、穿墙管、落水口等部位结构复杂，材质界面多，操作难度大，收口隐患多、收口封不好导致渗漏。

值得一提的是，消费者在选取防水施工队施工时也常防不胜防，无资质的施工人员、外包分包的施工队、采用假冒伪劣的防水材料、防水“游击队”等套路也时常让人防不胜防。

广东省住房和城乡建设厅

2020年建材打假抽样检测统计表

防水是装修中非常之重要的一项内容，如果选用的防水材料不合格或施工不规范，两三个月内可能就会出现渗漏。面对众多消费陷阱，消费者又该如何避开呢？

业内人士介绍，首先是要理性选择防水材料。根据住房和城乡建设部发布的行业标准《住宅室内防水工程技术规范》要求，住宅室内防水工程宜根据不同的设防部位，按柔性防水涂料、防水卷材、刚性防水材料的顺序，选用适宜的防水材料，且相邻材料之间应具有相容性。

据了解，刚性防水材料大多以水泥、砂石为原材料，或者是在里面掺入少量的外加剂、高分子聚合物等材料，通过调整配合比或减少孔隙率，改变孔隙特征，增加各原材料间密实性等方法，配制成有一定抗渗透能力的水泥砂浆混凝土，达到防水目的。刚性防水材料使用年限较长，施工工艺单纯、取材容易、粘贴力强，强度高，耐穿刺，防水年限长，被广泛地应用于外墙以及变形小、非积水的建筑墙面的防渗防潮。

而刚装修好的新房在三到五年内都会发生轻微的沉降变形，所以防水材料需要有一定的柔韧性和拉伸性才能保证防水性能，这时就需要使用柔性防水材料。

柔性防水材料主要通过乳液固化成膜，将建筑结构与环境水隔离达到防水目的，当防水层在受到外力作用时，由于柔性防水材料自身有一定的伸缩延展性，能抵抗在防水材料弹性范围内的基层开裂，是卫生间、厨房等积水区域防水的最佳防水材料。

因此，在房屋防水工程施工中，既要使用刚性防水材料，也要使用柔性防水材料，二者相辅相成，配合使用。而对于家庭装修来说，又应当以柔性防水材料作为施工主料。

当然，相比传统卷材的成本高、施工慢、使用寿命短、有毒有害不环保且后期补漏的麻烦，王少春介绍，公司近年来发明了一种GT结晶型水泥基防水产品，可有效替代传统的防水材料。

该系列产品在混凝土构件内具有永久性防水的功效，且带有自修复功能。构件内部的活性分子在干燥环境下保持休眠状态，一旦遇到水分入侵可立即激活并结晶封堵孔隙裂缝，当结构内部产生不大于0.4毫米的缝隙时，活性分子会自动进行修补愈合。记者了解到，该系列产品填补了国内厂家自主生产的空白。该产品应用于水泥基材料后湿度越大混凝土构件越密实阻水效果越好，遇到混凝土构件产生的细微裂缝自动修补愈合，不给裂缝有增大的机会，是非膨胀性的水泥同质材料，起到保护结构杜绝渗漏的功能。

其次，防水施工的关键为优先选择有资质的施工公司。据了解，防水施工公司需当地的建设主管部门颁发资质证书。2014年前防水施工单位的资质分为2级和3级，在相关部门对资质进行了调整后，为1级和2级资质。因此，没有资质的施工队就是“游击队”。

当然，建筑防水工程除了要消费者擦亮双眼，更重要的是从政府层面用行政手段去进行监管。业内人士称：“我认为政府要对工程的设计、施工和监理等主体做好规范要求，推广性能更好、价格更低的防水产品，从而解决老百姓的‘切肤之痛’。”

2020年4月，广东省住房和城乡建设厅也批准通过了由行业协会和第三方企业编撰的广东省标准《建筑防水工程技术规程》，为提高全省建筑防水工程的技术水平，因地制宜的合理应用防水材料和为建筑防水工程设计、施工、验收提供技术依据，并满足安全环保、经济合理的要求。

总之，要让建筑“滴水不漏”，保障群众的生命财产安全，依然需要各方持之以恒、常抓不懈的努力。

建筑防水一直是建筑功能完整实现的一个重要前提。传统建筑容易出现渗漏的部位是窗户、砖墙之间的缝隙以及厨卫间等。而PC建筑室内采用PC构件加节点现浇（或灌浆连接）的工艺，防水功能比较容易得到保证；PC建筑的凸窗是在车间生产线上就已经装配好了，也不容易出现渗漏；而PC建筑外墙存在大量的拼接缝，更容易发生拼接缝渗漏。同时，复合保温外墙板的不易修复性大大增加了PC建筑渗漏治理的难度。因此，PC建筑防水的关键是PC外墙拼接缝的密封防水。

武汉神盾防水公司负责人介绍，对于装配式PC建筑的接缝用胶来说，主要存在六个技术难点，分别为：混凝土的粘结性、耐候性、可涂装性、耐污性、抗位移能力和施工性能。

因此，装配式建筑外墙接缝密封胶应选择硅烷改性聚醚密封胶（MS胶），内墙接缝密封胶可选择硅烷改性聚醚密封胶（MS胶）或聚氨酯密封胶。且PC在国外已有成熟的发展经验，PC外墙防水优先选择MS建筑密封胶行业已普遍达成共识。在日本，80%以上的PC外墙密封均采用MS建筑密封胶，例如：1986年竣工的日本大阪HILTON大酒店和位于东京的日本钟化大楼，用于PC外墙密封历时约30年，密封部位MS建筑密封胶整体性能，无明显粉化、皲裂等老化特征。实践证明，MS建筑密封胶综合性能优异，非常适用于PC外墙施工缝。

为保证获得较佳的粘结和密封胶优异的性能，装配式建筑板块接缝密封施工时需注意以下事宜：

一是应在温度4℃-40℃，相对湿度40%-80%的清洁环境下施工，下雨、下雪时不能施工。

二是混凝土基面未干燥不宜施工。

三是底涂涂刷好后，确保涂层干燥后，正常室温条件下（3-10分钟）方可进行密封胶施工，且应在底涂涂刷后8小时内完成。如果有脏东西或灰尘被粘附时，要将异物除去后再次进行涂刷。如遇到密封胶表施工顺延到第2天时，需要再次进行涂刷底涂的操作。

四是浅色或特殊颜色密封胶应避免与酸性或碱性物质接触（比如外墙清洗液等），否则可能导致密封胶胶面发生变色。

五是施胶后48小时内密封胶未完全固化，密封接缝不允许有大的位移，否则会影响密封效果。

另外，也可以采用结晶型水泥基填缝砂浆浇筑填塞，由于该产品与水泥材料的同质性，耐老化性能好，不产生排它性裂缝和不同龄期混凝土材料间冷缝；基于该种材料的结晶延伸性能，结晶型水泥基填缝砂浆会自动将各个PC建筑构件“溶合焊接”为一个整体，杜绝裂缝、消灭裂缝，有效防水。

常言道：远亲不如近邻。近年来，因为墙体渗水引发的邻里案件频频见诸报端。一旦发生漏水、渗水，如何明确权责关系、厘清权利边界就显得尤为重要。

问题一：楼上住户装修导致漏水，小区物业公司要不要承担责任？

答：我国《物业管理条例》第五十三条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。

如果业主遇到了此类问题，应首先向物业公司反映，物业公司如果没有尽到上述义务，就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。但如果物业公司已经尽到义务，则不承担责任。

根据《物业管理条例》规定，物业管理单位的管理范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。因此，房屋维修责任为室内部分由业主负责维修。如房屋损失属于上层业主不当行为所致，应由上层业主负责维修。应该注意的是，如果房屋漏水属于房屋质量问题，那就应该由开发商承担责任。如果物业管理公司已经进行了告知的义务，且本身也不属于质量问题，那么物业公司就依法履行了自己的管理义务，需要做的是积极协助和协调与相邻业主的关系，其不承担法律责任。

问题二：出租房漏水殃及邻居，房屋所有人需要承担责任吗？

答：《民法通则》第八十三条明确：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。也就是说，如果系相邻关系纠纷，业主虽然并非侵权人（业主虽然并非有意侵权），但作为不动产的所有人，对于因其房屋漏水对邻居造成的损失仍应承担赔偿责任，如果是租户使用不当的业主在承担赔偿责任后亦可向租户追偿。对于邻居因为漏水而造成的损失，可以双方酌情商定。

根据《物权法》第八十五条规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定办理；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯办理。同时，《合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。也就是说，不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。